证券时报记者张达
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作为国民经济的支柱产业，房地产的稳定发展至关重要。今年的政府工作报告将防范化解房地产风险放在了重要位置。住建部部长倪虹在“部长通道”接受媒体采访时也表示，稳支柱和防风险是今年的两项重点工作。
倪虹指出，要以“精准拆弹”的方式化解风险，一头抓优质房企，另一头抓出险房企。多位代表委员也对如何稳住房地产提出了提案建议，包括扩宽房企的融资通道，优化预售资金监管制度，在风险可控范围内将民营房企列入地方银行白名单，将优质民企列入可增信名单等。
业内人士预计，未来一段时间供给端政策环境仍将持续宽松，通过恢复经营主体信用，促进行业平稳、健康、有序发展，优质主体将获得更优政策环境和融资通道。
防风险是今年重要任务
房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。其中，房地产行业相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富的60%在住房上，可谓“牵一发动全身”。2022年，房地产业增加值占国内生产总值的比重达到6.1%，是当仁不让的支柱产业。
2021年下半年以来，部分房企因长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。同时，叠加疫情冲击等多重因素，房地产市场进入深度调整期，成为影响经济运行的一个重大风险因素。去年以来，中央和地方出台了一系列措施稳地产，去年底召开的中央经济会议还把房地产放在了有效防范化解重大经济金融风险的框架下，足见中央对于房地产风险的重视。
今年的政府工作报告在谈及当前发展面临的诸多困难挑战时指出，“房地产市场风险隐患较多”，并在今年的重点工作中，又将房地产风险列为要防范化解的重大经济金融风险之一重点提及，可见防范化解房地产风险是今年的重要任务。
国家发改委副主任赵辰昕在“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上提出，要稳妥处置化解房地产领域风险。
住建部部长倪虹在“部长通道”接受媒体采访时也表示，稳支柱和防风险是今年的两项重点工作，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。
加大“精准拆弹”力度
今年的政府工作报告提出，要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”房地产企业风险的化解是关乎房地产市场平稳修复关键，业内人士预期，年内支持房企风险化解的政策力度将加大。
如何化解房企风险、实现房地产平稳发展也是两会代表委员关注的话题。全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，拓宽房企的融资通道。加大对房企发债融资的支持力度，在疏通房企债权融资渠道、降低房企融资成本、逐步改善房企融资环境等方面，相关部门及金融机构应给予房企同等的融资待遇，加快融资担保体系建设、下调融资利率，持续推出创新金融产品，投资信托基金(REITs)试点、金融ABS、知识产权证券化等产品。
姚劲波还建议，优化预售资金监管制度。适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程，适当放宽房企对销售回款合理支配的范围。在监管账户和资金使用的同时，房企可以适当统筹调配各地项目的建设资金需求，恢复正常经营的状态。
全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安则针对民企融资困难问题提出建议，一是在实际风险可控的范围内将民营房企列入地方银行白名单；二是将经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单。
林龙安建议，促进地方银行在实际风险可控的范围内将民营房企列入白名单，在法治化和商业可持续原则基础上，通过创新信贷产品、开辟绿色信道、降低融资成本等方式，坚持优先服务优质中小企业，努力满足白名单企业的合理融资需求，发放贷款开发贷、经营贷等，优先帮扶临时困难企业渡过难关，因地制宜开展按需延期付息、延长还本期限、调整还款方式。
林龙安还指出，对民企而言，信用保护工具可以提高发行债券的信用等级，降低融资成本。建议将一些自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，提供征信保护、通过帮助企业信用增进完成债券发行，让其能够在公开市场发债，从而打通资金流循环链条，让企业健康发展。
对于如何化解房地产风险，倪虹给出了明确答案，就是用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式来化解。一头是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另一头是抓出险的房企，一方面帮助他们自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。同时，要大力整顿房地产市场秩序。
海通证券房地产行业首席分析师涂力磊也认为，2023年化解房企风险隐患仍是重要方向。自2022年11月“金融16条”出台以来，政策支持房地产市场平稳健康发展的方向明显，政府工作报告中重申“保行业，保主体”工作基调不变，且2023年行业中出现大面积系统性风险的概率较小，通过恢复经营主体信用从而促进行业平稳、健康、有序发展是后续趋势。
同时，优质主体将获更优政策环境和融资通道，存量资产有望进一步盘活，有助于行业债务逐步化解，进入良性循环发展阶段。
